Grundsteuerreform 2022/2025 - Allgemeine Fakten zum Thema „Die Grundsteuer“

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Sie knüpft an den vorhandenen Grundbesitz an. Die Grundsteuer wird von den Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundbesitz, wie Grundstücken und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft, getragen. Die Grundsteuer ist anders als die Grunderwerbssteuer jährlich zu bezahlen. Das kann in Form einer Jahreszahlung oder auch Vierteljahreszahlung erfolgen.

Die Berechnung der Grundsteuer

Die Ermittlung der Grundsteuer besteht bisher aus drei Teilen, dem Einheitswert, der Steuermesszahl sowie dem Hebesatz der Kommunen.

Der Einheitswert

Die Finanzämter legen für jedes Grundstück einen Einheitswert fest. Der Einheitswert ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Zum Beispiel spielen bei der Bewertung des Grundstückes die Grundstücksart oder das Alter des Hauses eine Rolle. In den alten Bundesländern wurde dieser Einheitswert zuletzt 1964, in neuen Bundesländern wurde der Einheitswert zuletzt 1935 festgestellt.

Die Steuermesszahl

Für die Besteuerung der Grundsteuer muss ein Steuermessbetrag ermittelt werden. Dieser Steuermessbetrag wird berechnet, indem der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert wird. In den alten Bundesländern beträgt die Steuermesszahl zwischen 2,6 und 6 Promille vom Einheitswert. In den neuen Bundesländern sind es zwischen 5 und 10 Promille des Einheitswertes.

Der Hebesatz

Der Steuermessbetrag wird mit Bescheid des zuständigen Finanzamtes der Kommune und dem Eigentümer mitgeteilt. Die Kommune erhebt auf diesen Steuermessbescheid einen Hebesatz. In der Stadt Nienburg (Saale) sowie allen Ortsteilen gilt für die Grundsteuer A ein Hebesatz in Höhe von 375%; für die Grundsteuer B ein Hebesatz von 425%. Aus diesem Ergebnis entsteht die Grundsteuer, die dem Eigentümer in einem gesonderten Bescheid der Kommune mitgeteilt wird.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die bisherige Berechnung wie folgt aussieht:

Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz ergibt die Grundsteuer

Die Reform der Grundsteuer

Zum jetzigen Zeitpunkt wird die Grundsteuer durch die Finanzbehörden anhand von Einheitswerten berechnet. Diese Werte stammen für die alten Bundesländer aus dem Jahr 1964. Für die neuen Bundesländer wurden diese Werte zuletzt in dem Jahr 1935 erhoben.

Die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstückes wird durch diese alten Werte nicht berücksichtigt. Dadurch können Differenzen entstehen, wonach gleichartige Grundstücke verschieden bewertet werden. Aus diesem Grund hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt. Das Bundesverfassungsgericht forderte im gleichem Zuge, dass eine Neuregelung zur Grundsteuer bis Ende des Jahres 2019 erfolgt. Das Gesetzgebungsverfahren wurde im November 2019 abgeschlossen.

Verschiedene Behörden, unter anderem auch die Finanzämter, haben fünf Jahre Zeit, um alle notwendigen Daten zu ermitteln, zu erheben und die entsprechenden Werte für die einzelnen Grundstücke festzulegen.

Die Länder haben die Möglichkeit, bis zum 31.12.2024 selber zu entscheiden, wie dieses Bundesrecht auf der länderrechtlichen Ebene umgesetzt wird. Dieses Recht gab ihnen die sogenannte „Öffnungsklausel“. Sachsen-Anhalt ist eines der Bundesländer, die von diesem Recht keinen Gebrauch machen, die bundesrechtlichen Regelungen übernimmt und anwenden wird.

Die neu berechnete Grundsteuer wird ab dem 01.01.2025, wie bisher, durch die Kommune mit neuen Werten erhoben.

Welche Änderungen treten mit der Grundsteuerreform ab 2025 in Kraft?

Ab 2025 soll eine wertabhängige Bemessungsgrundlage erfolgen. Das dreistufige Ermittlungsverfahren wird grundsätzlich beibehalten. An einigen Stellen erfolgen Änderungen. Was bleibt ist, dass die Kommune den Hebesatz bestimmen wird.

Neu wird sein, dass bei der Grundsteuer B bei der Bewertung folgende Werte eine Rolle spielen:

Bodenrichtwerte,
Baujahr und
Listenmieten beziehungsweise pauschale Herstellungskosten des Gebäudes

Die Bodenrichtwerte werden von einem Gutachterausschuss ermittelt. Diese liegen größtenteils elektronisch für die jeweilige Gemarkung vor. Am Ende werden Sie eine Zusammenfassung der benötigten Links finden, die sich ausführlicher mit dem Thema der Grundsteuerreform befassen. Unter anderem auch das Bodenrichtwertinformationssystem LVermGeo, wo alle relevanten Grundstücksdaten Sachsen-Anhalts zu finden sind.

Neubewertung der Grundstücke ab Juli 2022

Ab Juli 2022 werden alle Eigentümer vom zuständigen Finanzamt angeschrieben mit der Aufforderung zur Abgabe einer Erklärung für jedes Grundstück. Diese Erklärung ist nach § 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz in elektronischer Form abzugeben. Zwischen Juli 2022 und Oktober 2022 muss die Erklärung bei dem zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Über das kostenlose Elster-Portal soll die Erklärung bearbeitet und abgegeben werden können. Der Hauptfeststellungszeitpunkt ist der 01.01.2022. Das bedeutet, selbst wenn das Grundstück 2022 verkauft wird, ist derjenige erklärungspflichtig, dem das Grundstück am 01.01.2022 gehört hat bzw. der Eigentümer war. Für die Länder, für die das Bundesmodell gilt, darunter auch Sachsen-Anhalt, soll eine Hauptfeststellung alle 7 Jahre erfolgen.

Verfahren zur Neubewertung

Aufforderung der Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung:

Im Juli 2022 erhält jeder Eigentümer eine Aufforderung vom zuständigen Finanzamt für die Abgabe einer Erklärung für die Grundsteuer. Auf diesem Schreiben ist das Verfahren, wie die Abgabe erfolgt, beschrieben.

Möglichkeiten zur Abgabe der elektronischen Erklärung:

Zur Informationszwecken haben wir das Verfahren einmal zusammengefasst.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten die Erklärung abzugeben. Zum einen gibt es die Möglichkeit zur Abgabe der Erklärung, die über die Steuer-Onlineplattform Elster erfolgen kann. Auf der Steuer-Onlineplattform Elster können Steuererklärungen sicher und kostenlos übermittelt werden. Zum anderen wird es kostenpflichtige Anbieter geben, welche das im Einzelnen sind, ist noch nicht bekannt.

Wir gehen hier davon aus, dass die Abgabe der Erklärung über die Steuer-Onlineplattform Elster erfolgt.

Nach dem Sie diese Aufforderung erhalten haben, können Sie ein Elster-Zertifikat beantragen. Für alle diejenigen, die nicht bei Elster registriert sind, muss eine Registrierung erfolgen. Sofern eine Registrierung bei Elster, z.B. im Rahmen Ihrer Einkommenssteuererklärung erfolgte, müssen Sie nichts weiter unternehmen, als das Formular zur Feststellung des Grundsteuerwertes auszufüllen, das rechtszeitig bereitgestellt werden soll. Sollte noch keine Registrierung erfolgt sein, kann es bereits vor dem Anschreiben des Finanzamtes erfolgen. Aus Sicherheitsgründen erfolgt die Registrierung in drei Schritten und dauert meist ca. zehn Werktage.

Sie benötigen für die Registrierung Ihre Identifikationsnummer. Alle weiteren Unterlagen stellt Ihnen Elster zur Verfügung.

Sollte Ihnen selber die elektronische Übermittlung der Erklärung nicht möglich sein, dürfen dies auch Angehörige im Sinne des §15 Abgabenordung (AO) übernehmen. Dazu gehören unter anderem der Lebenspartner, Verlobte, Ehegatten, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Geschwister, Kinder der Geschwister, Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister und Geschwister der Ehegatten oder des Lebenspartners, Geschwister der Eltern, etc.

Diese können die eigene Registrierung bei Elster nutzen, um auch für Sie die Steuererklärung abzugeben.

Auch gibt es die Möglichkeit, sich durch einen Steuerberater beraten und die Erklärungen abgeben zu lassen. Lohnsteuerhilfevereine sind von dieser Möglichkeit ausgeschlossen. Grundstücks- und Hausverwaltungen sind befugt, in dieser Angelegenheit unterstützend tätig zu werden.

Die Härtefallregelungen:

Sollte es einem Eigentümer aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich sein, diese Erklärung per Elster abzugeben, so kann ein Antrag auf Härtefallregelung bei dem zuständigen Finanzamt gestellt werden. Ab wann die Härtefallregelung greift, ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht bekannt.

Bitte wenden Sie sich dafür an das zuständige Finanzamt.

Der Grundsteuerwertbescheid:

Sobald die Daten an das zuständige Finanzamt übermittelt wurden, wird aus diesen Daten der Grundsteuerwert ermittelt. Auf Grundlage dieser Ermittlung erhält der Eigentümer des Grundstücks einen Grundsteuerwertbescheid.

Wichtig zu beachten ist, dass dieser Bescheid keine Zahlungsaufforderung enthält. Er dient lediglich als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.

Der Grundsteuermessbescheid:

Die gesetzlich vorgeschriebene Steuermesszahl wird mit dem neu ermittelten Grundsteuerwert multipliziert. Daraus entsteht der neue Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dem Eigentümer des Grundstückes durch den Grundsteuermessbescheid bekannt gegeben.

Die Kommune erhält diesen Grundsteuermessbescheid in elektronischer Form. Sie sind nicht verpflichtet, diesen bei uns einzureichen.

Wichtiger Hinweis: Auch dieser Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Der Grundsteuermessbescheid bildet die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer der Kommune.

Der Grundsteuerbescheid:

Auf Grundlage des in dem Grundsteuermessbescheid enthaltenen Grundsteuermessbetrages erhebt die Kommune ihre Hebesätze. Zurzeit betragen die Hebesätze in der Stadt Nienburg (Saale) und ihren Ortsteilen für die Grundsteuer A 375% und für die Grundsteuer B 425%.

Die Kommune erlässt einen Grundsteuerbescheid, der zu Beginn jeden Jahres festgesetzt wird. Bis zur Bekanntgabe eines neuen Grundsteuerbescheides sind die Zahlungen, wie in der letzten Festsetzung angegeben, zu leisten. Ab dem 01.01.2025 sollen Zahlungen auf Grundlage der neu erlassenen Bescheide erfolgen.

Die erzielten Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu.

Da eine Aufkommensneutralität geschaffen werden muss, soll der Hebesatz angepasst werden. Für einzelne Steuerpflichtige kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch nach unten ändern.

Wichtige Links mit Informationen zur Grundsteuerreform

Das Ministerium der Finanzen Sachsen-Anhalts stellt Informationen über die Grundsteuerreform zur Verfügung.

Sie finden diese unter der Link Adresse: https://mf.sachsen-anhalt.de/steuern/grundsteuer

Allgemeine Informationen zur Grundsteuer finden Sie unter der landesübergreifenden Internetseite unter folgender Link-Adresse: https://www.grundsteuerreform.de

Informationen zum allgemeinen Elster Portal finden Sie unter: https://www.elster.de

Informationen zu allen relevanten Grundstücksdaten werden unter der folgenden Link-Adresse bekannt gegeben: https://www.lvermgeo.sachsen-anhalt.de

Informationen des Landesamtes für Vermessung und Geoinformationen stehen mit allen relevanten Grundstücksdaten, einschließlich der Bodenrichtwerte auf den 01.01.2022, ab Juni 2022 unter folgenden Link zur Verfügung: https://www.grundsteuerdaten.sachsen-anhalt.de

über das KONSENS-Chatbot können betroffene Eigentümer Fragen stellen, die ihnen beantwortet werden. Unter folgender Link-Adresse ist diese Seite zu erreichen: https://www.steuerchatbot.de